Immobilie geerbt — was jetzt zu tun ist
Fristen, Steuern, Optionen — der Fahrplan für Erben
Eine Immobilie zu erben ist eine emotionale Situation — und eine bürokratische. Innerhalb weniger Wochen müssen Sie Entscheidungen treffen, die finanzielle Auswirkungen über Jahre haben können. Diese Übersicht hilft Ihnen, in der ersten Phase die richtigen Schritte in der richtigen Reihenfolge zu gehen.
Wir begleiten regelmäßig Erbengemeinschaften in Ludwigsburg, Bietigheim-Bissingen und der Region — und sehen immer wieder dieselben Fragen. Hier sind die wichtigsten Antworten, kompakt zusammengefasst.
Die wichtigsten Punkte auf einen Blick.
Erbschein oder Testament klären
Ohne Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll können Sie das Grundbuch nicht ändern und nicht verkaufen. Beantragung beim Nachlassgericht — Bearbeitung dauert oft 6–12 Wochen.
Grundbuchberichtigung beantragen
Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Eintragung beim Grundbuchamt gebührenfrei. Danach werden Gebühren fällig.
Versicherungen prüfen
Gebäudeversicherung läuft weiter, muss aber umgemeldet werden. Hausratversicherung erlischt mit dem Tod — neu abschließen wenn Sachen verbleiben.
Laufende Verträge sichten
Strom, Gas, Wasser, Müll, Schornsteinfeger, Mietverträge, Hausgeldzahlungen bei ETW. Was übernehmen, was kündigen?
Erbschaftssteuer einschätzen
Freibeträge: Ehepartner 500.000 €, Kinder 400.000 €, Enkel 200.000 € (pro Erblasser). Bei Selbstnutzung durch Ehepartner/Kinder oft Befreiung möglich.
Wert der Immobilie ermitteln
Für die Erbschaftssteuer und für eine fundierte Entscheidung über Verkauf oder Behalten brauchen Sie einen realistischen Marktwert — nicht die Online-Schätzung.
Mit Miterben sprechen
Bei mehreren Erben entsteht eine Erbengemeinschaft. Jede Entscheidung muss einstimmig fallen — frühzeitige Kommunikation verhindert spätere Konflikte.
Strategieentscheidung treffen
Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen? Die richtige Antwort hängt von Steuern, Lage, Zustand und Ihrer persönlichen Situation ab.
Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?
Diese Entscheidung ist die wichtigste — und oft die schwerste. Drei Faktoren bestimmen die richtige Antwort:
Erstens: die Lage und der Zustand der Immobilie. Eine Immobilie in attraktiver Lage mit modernem Standard ist eine gute Vermietungsoption. Eine sanierungsbedürftige Immobilie in schwacher Lage frisst Geld, wenn Sie nicht selbst dort einziehen wollen.
Zweitens: die Erbengemeinschaft. Sind Sie alleiniger Erbe? Oder müssen sich drei Geschwister einigen? Bei Erbengemeinschaften ist der Verkauf oft die einzige saubere Lösung — alles andere führt zu jahrelangen Konflikten.
Drittens: die Steuern. Bei Selbstnutzung durch Ehepartner oder Kinder ist die Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen erbschaftssteuerfrei. Bei Verkauf nach 10 Jahren entfällt die Spekulationssteuer (Sonderregeln bei Erbschaften — der Erblasser-Erwerb wird angerechnet).
Pauschale Empfehlungen sind hier unseriös. Wir nehmen uns für eine fundierte Einschätzung in Ihrer konkreten Situation gerne 30 Minuten Zeit — kostenlos und unverbindlich.
Erbengemeinschaft — der häufigste Konfliktherd
In etwa der Hälfte der Erbschaftsfälle gibt es mehrere Erben. Eine Erbengemeinschaft ist juristisch eine Gesamthandsgemeinschaft — das heißt: jede Entscheidung über die Immobilie muss einstimmig getroffen werden.
Was passiert, wenn man sich nicht einigt? Im schlimmsten Fall die Teilungsversteigerung. Das ist eine Zwangsversteigerung der Immobilie auf Antrag eines Miterben. Der Erlös ist meist 20–30 % unter dem Marktwert — Geld, das alle Beteiligten verlieren.
Unser Rat: Sprechen Sie früh mit allen Miterben. Holen Sie sich einen neutralen Marktwert ein, den alle akzeptieren. Wir begleiten regelmäßig Erbengemeinschaften und helfen, eine für alle tragfähige Lösung zu finden — meist über einen geordneten Verkauf am freien Markt.
Erbschaftssteuer — die wichtigsten Freibeträge
Die Erbschaftssteuer hängt von zwei Faktoren ab: Wer erbt (Steuerklasse) und wie viel (über dem Freibetrag).
Freibeträge in Steuerklasse I: Ehepartner 500.000 €, Kinder 400.000 €, Enkel 200.000 € (wenn Eltern noch leben) bzw. 400.000 € (wenn Eltern bereits verstorben sind), Eltern bei Erbschaft 100.000 €.
Steuerklasse II (Geschwister, Nichten/Neffen): 20.000 €. Steuerklasse III (alle anderen, inkl. nicht-eheliche Lebenspartner): 20.000 €.
Bei selbstgenutzten Immobilien greift unter bestimmten Bedingungen eine vollständige Befreiung — etwa wenn der Ehepartner mindestens 10 Jahre selbst darin wohnt. Bei Kindern gilt die Befreiung für selbstgenutzte Immobilien bis 200 m² Wohnfläche unter ähnlichen Bedingungen.
Für die konkrete Berechnung Ihrer Erbschaftssteuer wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater. Wir helfen Ihnen mit der für die Berechnung erforderlichen Marktwertermittlung.
Was Eigentümer uns oft fragen.
Wie lange habe ich Zeit, eine geerbte Immobilie zu verkaufen?
Muss ich das Erbe annehmen?
Was kostet ein Erbschein?
Können wir die Immobilie unter Erben aufteilen?
Wie ermittle ich den Wert für die Erbschaftssteuer?
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