Das Wichtigste in Kürze
- In einer Erbengemeinschaft gehört die Immobilie allen Erben gemeinsam. Verkaufen können sie sie nur, wenn alle zustimmen.
- Zuerst muss das Grundbuch berichtigt werden. Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist das gebührenfrei.
- Erben haben mehrere Möglichkeiten: gemeinsam verkaufen, einen Erben auszahlen, den eigenen Anteil verkaufen oder die Immobilie gemeinsam behalten.
- Die Teilungsversteigerung ist möglich, aber meist der schlechteste Weg und sollte die letzte Lösung sein.
Was ist eine Erbengemeinschaft?
Hinterlässt jemand mehrere Erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Den Erben gehört der Nachlass gemeinsam, nicht jedem ein bestimmter Teil davon. Bei einer Immobilie heißt das: Niemand besitzt „sein Zimmer“ oder „seine Hälfte“, sondern alle zusammen besitzen das ganze Haus. Über die Immobilie verfügen, sie also zum Beispiel verkaufen, können die Erben deshalb nur gemeinsam (§ 2040 BGB).
Gleichzeitig hat jeder Miterbe das Recht, jederzeit die Auseinandersetzung zu verlangen, also die Aufteilung des Nachlasses (§ 2042 BGB). Niemand muss auf Dauer in der Erbengemeinschaft bleiben.
Der erste Schritt: das Grundbuch berichtigen
Nach dem Erbfall steht im Grundbuch noch der Verstorbene als Eigentümer. Bevor verkauft werden kann, müssen die Erben eingetragen werden. Dafür brauchen Sie in der Regel einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit dem Protokoll über seine Eröffnung.
Gut zu wissen: Stellen Sie den Antrag auf Berichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, fallen dafür keine Gebühren beim Grundbuchamt an. Entscheidend ist der Tag, an dem der Antrag eingeht.
Die Möglichkeiten im Überblick
1. Gemeinsam verkaufen
Alle Erben sind sich einig und verkaufen die Immobilie an einen Dritten. Der Erlös wird nach Abzug der Kosten und eventueller Schulden des Nachlasses nach den Erbquoten verteilt. In den meisten Fällen bringt dieser Weg den besten Preis.
2. Ein Erbe übernimmt die Immobilie
Möchte einer der Erben das Haus behalten, kann er die anderen auszahlen. Grundlage ist ein Wert, auf den sich alle einigen. Eine neutrale Bewertung hilft, Streit zu vermeiden. Die Übertragung wird beim Notar beurkundet.
3. Den eigenen Erbteil verkaufen
Ein Miterbe kann seinen gesamten Anteil am Nachlass verkaufen, auch ohne Zustimmung der anderen (§ 2033 BGB). Der Vertrag muss notariell beurkundet werden. Verkauft er an jemanden außerhalb der Familie, haben die übrigen Miterben ein Vorkaufsrecht, das sie innerhalb von zwei Monaten ausüben können (§ 2034 BGB). Für Käufer ist ein solcher Anteil allerdings oft wenig attraktiv.
4. Gemeinsam behalten und vermieten
Die Erben können die Immobilie auch behalten und vermieten. Dann müssen sie die Verwaltung gemeinsam organisieren: Mieteinnahmen, Reparaturen, Nebenkosten. Das funktioniert gut, wenn sich alle verstehen und klare Absprachen treffen.
5. Teilungsversteigerung als letzter Ausweg
Können sich die Erben gar nicht einigen, kann jeder Miterbe beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Die Immobilie wird dann öffentlich versteigert. Das dauert oft lange, verursacht Kosten und bringt häufig einen deutlich niedrigeren Preis als ein freier Verkauf. Deshalb lohnt es sich fast immer, vorher eine gemeinsame Lösung zu suchen.
Wenn sich die Erben nicht einig sind
Streit entsteht meist an zwei Punkten: beim Wert und bei der Frage, ob verkauft oder behalten werden soll. Das hilft:
- Eine neutrale Bewertung als gemeinsame Grundlage, damit nicht jeder mit einer eigenen Zahl argumentiert.
- Alle Erben gleich informieren, zum Beispiel mit denselben Unterlagen und einem gemeinsamen Gespräch.
- Eine Mediation, wenn die Fronten verhärtet sind. Ein neutraler Vermittler hilft, eine Lösung zu finden.
- Rechtlicher Rat durch einen Fachanwalt für Erbrecht, wenn es um Ansprüche und Pflichtteile geht.
Steuern kurz erklärt
Erben treten in die Spekulationsfrist des Verstorbenen ein. Hat er die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft oder selbst bewohnt, ist der Verkauf in vielen Fällen steuerfrei. Mehr dazu, mit Fristen-Rechner, in unserem Ratgeber zur Spekulationsfrist.
Achtung, wenn ein Erbe die anderen auszahlt: Steuerlich kann das als Kauf gelten, und für den übernommenen Anteil beginnt dann unter Umständen eine neue Frist. Die Erbschaftsteuer ist ein eigenes Thema. Lassen Sie sich hierzu vor einer Entscheidung von einem Steuerberater beraten.
So läuft der Verkauf mit uns ab
- Gemeinsames Gespräch mit allen Erben, auf Wunsch auch per Video für Erben, die weiter weg wohnen.
- Neutrale Bewertung der Immobilie als Grundlage für alle.
- Unterlagen zusammenstellen, vom Grundbuchauszug bis zum Energieausweis.
- Vermarktung und Besichtigungen, alle Erben werden regelmäßig informiert.
- Notartermin: Alle Erben unterschreiben den Kaufvertrag. Wer nicht kommen kann, erteilt vorher eine Vollmacht, die notariell beglaubigt werden sollte.
Unser Tipp
Benennen Sie in der Erbengemeinschaft einen Ansprechpartner, der Termine und Informationen bündelt. Das spart Zeit und verhindert Missverständnisse. Allgemeine Informationen zum Verkauf einer geerbten Immobilie finden Sie in unserem Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen.
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick nach dem Stand Oktober 2026 und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.
Häufige Fragen
Ja. Über die Immobilie können die Erben nur gemeinsam verfügen. Stimmt ein Erbe nicht zu, kann nicht frei verkauft werden. Jeder Miterbe kann dann aber die Teilungsversteigerung beantragen. Meist lohnt es sich, vorher eine Einigung zu suchen.
Nein. Wer nicht persönlich kommen kann, erteilt einem anderen Erben oder einer Vertrauensperson eine Vollmacht. Diese sollte notariell beglaubigt sein, damit Notar und Grundbuchamt sie akzeptieren.
Nach Abzug der Verkaufskosten und eventueller Schulden des Nachlasses wird der Erlös in der Regel nach den Erbquoten verteilt, also nach den Anteilen, die jedem Erben zustehen.
Grundsätzlich tragen alle Erben die Kosten gemeinsam im Verhältnis ihrer Erbquoten, zum Beispiel Grundsteuer, Versicherungen und notwendige Reparaturen.
Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt gestellt, ist die Eintragung der Erben gebührenfrei. Kosten können aber für den Erbschein anfallen.
Wir begleiten Sie
Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen und haben Fragen? Wir nehmen uns Zeit für ein ehrliches, unverbindliches Gespräch und ermitteln kostenfrei, was Ihre Immobilie wert ist.
