Die Grundregel: zehn Jahre
Verkaufen Sie eine Immobilie aus Ihrem Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, ist dieser Gewinn in der Regel einkommensteuerpflichtig. Man spricht von einem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 Einkommensteuergesetz. Liegen mehr als zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf, ist der Gewinn steuerfrei.
Maßgeblich ist jeweils das Datum der notariellen Kaufverträge, nicht der Tag der Schlüsselübergabe oder des Grundbucheintrags.
Die wichtige Ausnahme: Sie wohnen selbst darin
Auch innerhalb der zehn Jahre bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben, und zwar
- entweder durchgehend zwischen Kauf und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken,
- oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor.
Bei der zweiten Variante müssen es nicht drei volle Jahre sein. Es reicht, wenn Sie im Verkaufsjahr und im Vorvorjahr zumindest zeitweise und im Jahr dazwischen durchgehend selbst darin gewohnt haben. Ob das in Ihrem Fall erfüllt ist, sollten Sie sich von Ihrem Steuerberater bestätigen lassen.
Fristen-Rechner: Ist mein Verkauf steuerfrei?
Mit diesem kleinen Rechner sehen Sie auf einen Blick, wann die Zehn-Jahres-Frist für Ihre Immobilie endet.
Bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie tragen Sie das Kaufdatum des früheren Eigentümers ein.
Bitte tragen Sie das Datum des Kaufvertrags ein.
Unverbindliche Orientierung, keine Steuerberatung. Lassen Sie Ihren Einzelfall vor dem Verkauf von Ihrem Steuerberater prüfen.
Vermietete Immobilien
Bei einer vermieteten Wohnung greift die Ausnahme für Eigennutzung nicht. Hier gilt die Zehn-Jahres-Frist ohne Einschränkung. Wer vermietet hat und über einen Verkauf nachdenkt, sollte deshalb genau auf das Datum des Kaufvertrags achten. Manchmal lohnt es sich, einige Monate zu warten.
Geerbte oder geschenkte Immobilien
Bei einer Erbschaft oder Schenkung beginnt die Frist nicht neu. Sie übernehmen den Zeitpunkt, zu dem der frühere Eigentümer die Immobilie gekauft hat. Hat Ihr Vater das Haus zum Beispiel vor 25 Jahren gekauft, können Sie es in der Regel sofort steuerfrei verkaufen.
Freigrenze
Private Veräußerungsgewinne bleiben steuerfrei, wenn sie insgesamt unter 1.000 Euro im Jahr liegen. Bei Immobilien spielt das allerdings selten eine Rolle.
Vorsicht bei mehreren Verkäufen
Wer innerhalb weniger Jahre mehrere Immobilien kauft und wieder verkauft, kann steuerlich als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. Dann gelten ganz andere Regeln. Lassen Sie sich in diesem Fall unbedingt steuerlich beraten.
Unser Rat
Klären Sie die steuerliche Seite vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater. Wir sorgen dafür, dass der Zeitplan des Verkaufs dazu passt, zum Beispiel wenn der Notartermin erst nach Ablauf der Frist stattfinden soll.
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche Beratung. Maßgeblich ist immer Ihr Einzelfall.
Wir begleiten Sie
Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen und haben Fragen? Wir nehmen uns Zeit für ein ehrliches, unverbindliches Gespräch und ermitteln kostenfrei, was Ihre Immobilie wert ist.
