Das Wichtigste in Kürze
- Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde im Juli 2026 beschlossen; die ersten Regelungen gelten seit dem 29. Juli 2026.
- Die frühere 65-Prozent-Regel für neue Heizungen ist abgeschafft.
- Nach einem Kauf oder einer Erbschaft gelten weiterhin zwei Nachrüstpflichten: die Dämmung der obersten Geschossdecke (oder des Dachs) und die Dämmung ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen.
- Dafür haben neue Eigentümer in der Regel zwei Jahre Zeit.
- Eine Pflicht zur Dämmung der Fassade oder zum Austausch der Fenster gibt es beim Eigentümerwechsel nicht. Erst wenn Sie solche Bauteile ohnehin erneuern, gelten dafür Mindestanforderungen.
Welche Pflichten gelten nach Kauf oder Erbe?
1. Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Dachs
Grenzt die oberste Geschossdecke an einen unbeheizten Dachboden und ist sie bisher ungedämmt, muss sie gedämmt werden. Alternativ kann auch das darüberliegende Dach gedämmt werden. Geregelt ist das in § 35 GModG.
2. Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen
Frei zugängliche, bisher ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen, etwa im Keller, müssen gedämmt werden (§ 69 GModG). Das ist meist mit überschaubarem Aufwand erledigt.
Wer ist betroffen, und bis wann?
Für Ein- und Zweifamilienhäuser, in denen der Eigentümer schon am 1. Februar 2002 selbst gewohnt hat, gelten diese Pflichten zunächst nicht. Sie werden erst beim nächsten Eigentümerwechsel fällig, also zum Beispiel, wenn Sie ein solches Haus kaufen oder erben. Der neue Eigentümer hat dann zwei Jahre nach dem Eigentumsübergang Zeit, die Maßnahmen umzusetzen.
Die Pflicht entfällt, wenn sich die Kosten durch die eingesparte Energie nicht in angemessener Zeit wieder erwirtschaften lassen. Diese Einschätzung sollten Sie sich im Zweifel von einem Energieberater bestätigen lassen und dokumentieren.
Und die Heizung?
Hier bringt das neue Gesetz die größten Änderungen:
- Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden.
- Die frühere Pflicht, bestimmte Heizkessel nach 30 Jahren auszutauschen, ist entfallen.
- Die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen gibt es nicht mehr. Wer eine neue Öl- oder Gasheizung einbaut, muss stattdessen ab 2029 schrittweise einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe wie Biogas oder Bioöl einsetzen.
Was bedeutet das für den Verkauf?
Für Käufer ist wichtig zu wissen, ob die oberste Geschossdecke und die Leitungen bereits gedämmt sind. Halten Sie dazu Nachweise bereit, zum Beispiel Rechnungen oder Fotos. Ein aktueller Energieausweis ist beim Verkauf weiterhin Pflicht, auch nach dem neuen Gesetz.
Offenheit zahlt sich aus: Wenn Käufer wissen, welche Maßnahmen auf sie zukommen, können sie das in ihre Planung einbeziehen, und der Verkauf läuft ohne böse Überraschungen.
Unser Tipp für Erben
Sie haben ein älteres Haus geerbt und wissen nicht, ob Sie es behalten oder verkaufen sollen? Die Nachrüstpflichten sind nur ein Baustein dieser Entscheidung. Mehr dazu in unserem Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen.
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick nach dem Stand September 2026 und ersetzt keine Energie- oder Rechtsberatung im Einzelfall. Weitere Informationen bietet das Infoportal des Bundes unter gmodg.bund.de.
Häufige Fragen
Nein. Beim Eigentümerwechsel gibt es keine Pflicht, die Fassade zu dämmen oder die Fenster auszutauschen. Pflicht sind nur die Dämmung der obersten Geschossdecke (oder des Dachs) und ungedämmter Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Erst wenn Sie Bauteile wie Fassade oder Fenster ohnehin erneuern, gelten dafür bestimmte Mindestanforderungen.
Neue Eigentümer haben in der Regel zwei Jahre nach dem Eigentumsübergang Zeit, die Maßnahmen umzusetzen.
Nach dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz nicht allein wegen ihres Alters. Die frühere Austauschpflicht für bestimmte Heizkessel nach 30 Jahren ist entfallen. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden.
Nein. Sie wurde mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz abgeschafft. Für neu eingebaute Öl- und Gasheizungen gilt stattdessen ab 2029 ein schrittweise steigender Anteil klimafreundlicher Brennstoffe.
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