So läuft der Verkauf mit laufendem Kredit ab
Der Notar kümmert sich darum, dass alles sicher abläuft: Er holt bei Ihrer Bank die Höhe der Restschuld und die sogenannte Löschungsbewilligung für die Grundschuld ein. Der Käufer überweist den Kaufpreis dann so, dass zuerst Ihr Darlehen abgelöst wird. Den Rest erhalten Sie. So ist gewährleistet, dass der Käufer ein unbelastetes Grundstück bekommt.
Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Wenn Sie ein Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig zurückzahlen, entgehen der Bank Zinsen. Diesen Schaden darf sie Ihnen als Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen. Beim Verkauf der Immobilie haben Sie ein gesetzliches Recht, den Kredit vorzeitig zu kündigen; die Bank darf dafür aber eine Entschädigung verlangen.
Wann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an?
- Die Zinsbindung ist abgelaufen: Dann können Sie das Darlehen ohne Entschädigung zurückzahlen.
- Nach zehn Jahren: Ein Darlehen können Sie zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, auch wenn die Zinsbindung länger läuft. Eine Entschädigung fällt dann nicht an.
- Variables Darlehen: Darlehen ohne feste Zinsbindung sind meist mit einer Frist von drei Monaten kündbar.
Wie können Sie die Entschädigung vermeiden oder senken?
- Verkaufszeitpunkt planen: Endet die Zinsbindung bald, kann es sich lohnen, den Notartermin oder die Übergabe darauf abzustimmen.
- Darlehen mitnehmen: Kaufen Sie eine neue Immobilie, lässt sich das bestehende Darlehen manchmal auf das neue Objekt übertragen (Pfandtausch). Das muss die Bank mitmachen.
- Übernahme durch den Käufer: In Einzelfällen kann der Käufer das Darlehen übernehmen, ebenfalls nur mit Zustimmung der Bank.
- Berechnung prüfen lassen: Die Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit und aktuellem Zinsniveau ab. Sind die Zinsen heute höher als bei Ihrem Vertragsabschluss, fällt die Entschädigung oft deutlich geringer aus. Lassen Sie die Berechnung der Bank im Zweifel unabhängig prüfen, etwa durch die Verbraucherzentrale.
- Sondertilgungen nutzen: Haben Sie vertraglich Sondertilgungen vereinbart, können Sie diese vor dem Verkauf noch nutzen und so die Restschuld senken.
Unser Tipp: Früh mit der Bank sprechen
Fragen Sie schon vor dem Verkaufsstart bei Ihrer Bank nach der Restschuld und einer unverbindlichen Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Dann wissen Sie genau, was nach dem Verkauf übrig bleibt, und können den Zeitplan mit uns darauf abstimmen.
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Finanzberatung. Morfis Immobilien berät nicht zu Darlehen und vermittelt keine Finanzierungen.
Häufige Fragen
Ja. Das ist sehr häufig. Der Notar sorgt dafür, dass aus dem Kaufpreis zuerst Ihr Darlehen abgelöst wird und Sie den Rest erhalten.
Zum Beispiel wenn die Zinsbindung abgelaufen ist oder wenn seit der vollständigen Auszahlung des Darlehens zehn Jahre vergangen sind. Dann können Sie mit einer Frist von sechs Monaten ohne Entschädigung kündigen.
Das hängt von Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und dem aktuellen Zinsniveau ab. Ihre Bank muss sie Ihnen berechnen; die Berechnung können Sie unabhängig prüfen lassen.
Wir begleiten Sie
Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen und haben Fragen? Wir nehmen uns Zeit für ein ehrliches, unverbindliches Gespräch und ermitteln kostenfrei, was Ihre Immobilie wert ist.
