Der Ablauf beim Wohnungsverkauf
- Wert ermitteln: Neben Lage, Größe und Zustand der Wohnung spielen beim Wert auch der Zustand des Gebäudes, die Höhe des Hausgelds und die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft eine Rolle.
- Unterlagen anfordern: Viele Dokumente liegen bei der Hausverwaltung. Fordern Sie sie frühzeitig an, denn das kann einige Tage bis Wochen dauern.
- Exposé und Vermarktung: Käufer interessieren sich neben der Wohnung auch für Treppenhaus, Keller, Stellplatz und Gemeinschaftsflächen.
- Besichtigungen: Klären Sie vorab, ob und wie Keller, Dachboden oder Tiefgarage besichtigt werden können.
- Käufer prüfen und verhandeln: Eine Finanzierungsbestätigung der Bank schützt Sie vor bösen Überraschungen.
- Verwalterzustimmung einholen, falls nötig: In manchen Gemeinschaften muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen. Ob das bei Ihnen gilt, steht in der Teilungserklärung.
- Notartermin und Übergabe: Im Kaufvertrag wird auch geregelt, ab wann der Käufer das Hausgeld zahlt.
Die wichtigsten Unterlagen für den Wohnungsverkauf
- Aktueller Grundbuchauszug (Wohnungsgrundbuch)
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan: regelt, was Ihnen allein gehört (Sondereigentum) und was allen gemeinsam (Gemeinschaftseigentum), zum Beispiel auch Sondernutzungsrechte an Garten, Stellplatz oder Keller.
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre und die Beschlusssammlung: Daran sehen Käufer, ob Sanierungen oder Sonderumlagen geplant oder beschlossen sind.
- Wirtschaftsplan und letzte Hausgeldabrechnung: zeigen die laufenden Kosten der Wohnung.
- Stand der Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft
- Energieausweis: bei Wohnungen meist für das gesamte Gebäude, erhältlich über die Hausverwaltung
- Grundriss und Wohnflächenberechnung der Wohnung
- Nachweise über Modernisierungen innerhalb der Wohnung, zum Beispiel ein neues Bad oder neue Böden
- Kontaktdaten der Hausverwaltung und gegebenenfalls die Verwalterzustimmung
Eine vollständige Liste für alle Arten von Immobilien finden Sie in unserem Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf.
Besonderheiten bei einer vermieteten Wohnung
Eine vermietete Wohnung können Sie jederzeit verkaufen. Der bestehende Mietvertrag geht dabei auf den Käufer über, es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Für Kapitalanleger ist die Wohnung damit direkt vermietet, für Käufer, die selbst einziehen möchten, ist sie meist weniger interessant.
Zusätzlich brauchen Sie in diesem Fall den Mietvertrag mit allen Nachträgen, die letzte Nebenkostenabrechnung und Angaben zur Mietkaution. Wurde das Haus erst nach Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen aufgeteilt, kann der Mieter beim ersten Verkauf ein Vorkaufsrecht haben. Das sollte vor dem Verkauf geklärt werden.
Offenheit schafft Vertrauen
Stehen größere Sanierungen am Gebäude an, sprechen Sie das offen an. Käufer finden es ohnehin in den Protokollen, und ein offener Umgang damit verhindert, dass ein Verkauf kurz vor dem Notartermin platzt. Wir helfen Ihnen, solche Punkte richtig einzuordnen und im Exposé fair darzustellen.
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Wir begleiten Sie
Sie möchten Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen und haben Fragen? Wir nehmen uns Zeit für ein ehrliches, unverbindliches Gespräch und ermitteln kostenfrei, was Ihre Immobilie wert ist.
